證監(jiān)會加強上市企業(yè)控股股東減持規(guī)定，以最新市值計算，房地產(chǎn)行業(yè)僅35%的上市企業(yè)滿足新版減持要求。我們認為當前不符合減持要求的很多房企，短期內(nèi)達標的難度較大。

▍證監(jiān)會進一步加強上市公司股東減持規(guī)定。

根據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)，8月27日，證監(jiān)會發(fā)文進一步規(guī)范上市公司股份減持行為，明確“上市公司存在破發(fā)、破凈情形，或者最近三年未進行現(xiàn)金分紅、累計現(xiàn)金分紅金額低于最近三年年均凈利潤30%的，控股股東、實際控制人不得通過二級市場減持本公司股份”，同時要求“從嚴控制其他上市公司股東減持總量……鼓勵控股股東、實際控制人及其他股東承諾不減持股份或者延長股份鎖定期”。我們認為完善股東減持規(guī)定將有利于市場投融資資金平衡，加強上市公司市值管理與分紅動力，提升投資人回報水平。

(資料圖片僅供參考)

▍近三分之二的A股房地產(chǎn)企業(yè)不滿足新版減持要求。

我們以截至8月25日收盤價統(tǒng)計，證監(jiān)會分類下的111家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中僅39家滿足最新減持要求，占比35.1%，市值合計5363億元，占行業(yè)總市值的37.9%。在不滿足減持要求的72家企業(yè)中，58家（占比80.6%）與當前市值過低有關(guān)（破發(fā)或破凈），18家（占比31.9%）與企業(yè)分紅不足相關(guān)（近三年未分紅或分紅不足，部分企業(yè)同時不滿足市值及分紅要求）。

▍短期內(nèi)未達標房企達成減持要求難度較大。

我們測算，市值不達標房企股價平均需上漲120%（算術(shù)平均，下同）才可實施減持，其中100億市值以上的企業(yè)股價平均需上漲80%。針對分紅要求，考慮2023年分紅情況（部分企業(yè)當前滿足減持要求，但需在2023年繼續(xù)分紅才可持續(xù)滿足減持條件），我們假設(shè)樣本房企2023年凈利潤與2022年相同（若企業(yè)2022年虧損則假設(shè)2023年凈利潤為0），則樣本房企中，有26家需要在2023年需要進行現(xiàn)金分紅以滿足近三年現(xiàn)金分紅不為0的要求，另有23家企業(yè)對分紅金額有要求，平均分紅金額下限為1.8億，對應(yīng)平均分紅比例為34.3%，以滿足近三年累計現(xiàn)金分紅比例大于近三年平均凈利潤30%的要求。總體而言，我們認為在新版減持規(guī)定要求下，短期內(nèi)大部分未達標房企達標難度較大，故而其實控人（或無實控人情況下第一大股東）實施二級市場減持將不可行。

▍長期而言房地產(chǎn)企業(yè)有望更加重視股東回報。

我們認為，新規(guī)將積極推動企業(yè)重視股東回報，而重視股東回報反過來也會促成企業(yè)估值合理回歸，從而推動優(yōu)質(zhì)企業(yè)結(jié)束破發(fā)或破凈的局面。行業(yè)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)比重正在增加，杠桿率更趨合理，重視股東回報也意味著企業(yè)治理的可能改善。

▍風險因素：

政策支持不及預(yù)期導(dǎo)致行業(yè)基本面持續(xù)下行的風險；行業(yè)信用風險持續(xù)蔓延的風險；部分房企業(yè)績不及預(yù)期的風險。

注：本文選自中信證券于2023年8月29日發(fā)布的《地產(chǎn)｜減持新規(guī)要求，房企滿足了嗎？》，證券分析師：陳聰張全國劉河維

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