最近這段時間，多個城市房價下跌的消息屢屢登上熱搜：杭州大廠房價格近乎腰斬、北京二手房降價90萬賣不出去、上海二手房量價齊跌。

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這些熱搜有兩個共性：一是大城市，二是房價跌了。說穿了就是這些話題自帶流量屬性，正中吃瓜群眾的下懷。

鐵錘今天要聊的是另外一個已達成共識的話題：房子難賣。準確地說是，房子越賣越多，且價格越賣越低。

說實話，這個話題不想聊，一來總這樣錘房地產(chǎn)不好，在這個濫情又爛尾的年代，要多輸出正能量才對，二來實在架不住后臺網(wǎng)友的投稿——過去半個月，后臺收到了很多吐槽房子賣不掉的私信：這里說兩個真實案例。

一，有個河南駐馬店的朋友表示，從去年11月到現(xiàn)在，自己的房子掛牌價下調(diào)了5次，由最初的150多萬，降到了110萬，累計降價40+萬，房子依然賣不掉。他不禁感嘆，“這是要砸手里的節(jié)奏”。

二，合肥張先生2022年賣掉老家阜陽的房子，掏空了全部積蓄，換到了夢寐以求的濱湖新區(qū)，沒想到高位接盤。今年3月份又遇上公司裁員。38歲的他中年失業(yè)，再就業(yè)成了難題。35歲危機，在自己身上應(yīng)驗了。

家里的頂梁柱倒了，天也就塌了，每月過萬元的房貸眼看就要還不上了?？紤]再三，決定賣房。誰曾想，一年前3.9萬/平高價接盤的房子，現(xiàn)在掛牌價降到3萬都賣不掉。上個月以2.9萬的價格終于脫手了。張先生算了一筆賬，過去一年半，自己前前后后折騰房子，虧損了80多萬。

房子難賣，已是全國普遍現(xiàn)象，并非鐵錘信口胡謅。

6月20日，上海易居研究院發(fā)布的《二手房掛牌激增現(xiàn)象研究》報告顯示，今年6月初，13城二手住宅掛牌量為199萬套，較1月初的159萬套增長了25%。

從絕對規(guī)模來看，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對較大，6月初分別為22萬套、20萬套和18萬套。同時，對比年初掛牌規(guī)模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為82%、72%和40%。

當(dāng)然了，這只是公開的掛牌數(shù)量，事實上還有很多房源不在外網(wǎng)顯示。比如成都，我們看到的數(shù)據(jù)是20萬套，實際上內(nèi)部數(shù)據(jù)可能已經(jīng)超過24萬套了。

掛牌量激增，通常說明兩個問題：一是房東出售意愿很強，二是市場交易遇阻。通俗點說，買的沒有賣的多。即二手房已經(jīng)邁入“愁賣”階段，這是妥妥的買方市場。統(tǒng)計顯示，今年一季度全國13城二手住宅去化周期為10個月，而二季度該指標為15個月。

簡單理解就是，現(xiàn)在賣房，交易周期足足增加了5個月。

想賣房而不得，結(jié)果只有一個：恐慌性降價。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份百城二手房價格下跌的城市有83個，百城二手房均價環(huán)比下跌0.25%。其中武漢、重慶、南京同比跌幅均超過5%。連全國的風(fēng)向標上海，過去兩年房價都已經(jīng)累計下跌超過1/5了。

從拋售房源房齡結(jié)構(gòu)來看，以5-10年和10-20年的為主，占比分別為27%、45%，房齡超過30年的占比并不高，只有5%左右。說明當(dāng)前市場上，多數(shù)房東賣房是理性行為，并非像有些專家所說的拋售房源都是“老破小”。

事實上，此前就有專業(yè)人士透露，現(xiàn)在的住房交易市場已經(jīng)開始呈現(xiàn)4大特征：第一，房子越賣越多，每賣出一套，則會增加幾套掛牌。不少城市當(dāng)月新增庫存是當(dāng)月去化量的2倍以上。

第二，買房者議價空間越來越大，買賣雙方角色徹底互換。以前是賣方扯高氣揚，現(xiàn)在是買方砍價兇猛，上來就是20%的砍價。一言不合就起身立場，把賣家晾在那里。實話實說，現(xiàn)在賣房，想要迅速出手，不割肉幾十萬，是很難脫手的。

第三，絕大部分城市的成交房源，85%都是降價成交的。且成交周期正拉得特別長，賣房難、賣房慢、賣不出等現(xiàn)象日益普遍。

第四，賣方逐漸要承擔(dān)中介費的大頭。為了成交，賣方正在一步步妥協(xié)，以前賣方可以摔下一句話：中介費我一分不掏。風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在是買方硬氣了。

有人說，別天真了，賣不掉大不了不賣。

話說出來容易，但你又豈能理解賣房者當(dāng)下的心境。但凡有辦法，誰會選擇在市場最不景氣的時候賣房？直白點說，現(xiàn)在賣房的人，多數(shù)其實是嗅到了危險的信號。他們現(xiàn)在的盤算只有一個：早點落袋為安，套現(xiàn)離場。因為房地產(chǎn)的天徹底變了，越來越多的信號顯示，未來持有大量房產(chǎn)，大概率不是好事。

當(dāng)然了，對于多數(shù)人來說，現(xiàn)在并不是資金逃離樓市，更多是在優(yōu)化資產(chǎn)配置。為了打贏資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)，都在緊鑼密鼓處理劣質(zhì)資產(chǎn)，向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)靠近。這時候，理智地選擇割肉，不僅是及時止損，更是抓住低位上車核心資產(chǎn)的關(guān)鍵機會。

房地產(chǎn)為什么會走到今天這種地步？

說穿了還是需求不足。

具體而言就是年輕人掀桌子了：不結(jié)婚、不生孩子。

歸根結(jié)底其實是經(jīng)濟問題——疫情三年，國民的實際儲蓄拼命被消耗，除了貸款產(chǎn)品就是刺激消費，具體福利一點沒有。結(jié)果就是大家都沒錢了。

而有意思的是，回顧過去兩年，我們的樓市刺激政策，基本上是圍繞讓大家把儲蓄掏出來，而不是讓整個市場全面活躍起來。結(jié)果可想而知，原本就沒錢，疊加總需求下降導(dǎo)致收入預(yù)期下降，還有誰來接盤不停新建的房子呢？

居民端如此，企業(yè)端同樣也如此。國家層面總是喊著企業(yè)擴大產(chǎn)能、加大投資，肩負起解決就業(yè)的重任，但幾乎沒有給過民企足夠的購買力返還。今年一季度，民間投資都由正轉(zhuǎn)負了，-0.1%。企業(yè)拼命提高價格，換來的結(jié)果仍然是利潤大幅下滑。

時至今日，很多城市調(diào)控樓市，仍然是沒有找準痛點：拼命導(dǎo)流有限的購房需求去救新房，算盤打得很好，救活開發(fā)商，就等于救了土地財政。但有兩個重要問題被忽略了：一是新房爛尾問題遲遲不解決，耗盡了最后那點僅存的信心；二是不顧及二手房市場，中國居民家庭近8成的財富都在存量房子上，這么多財富被凍結(jié)在里面，民間還能有多少需求呢？

那么到底該如何破局呢？

鐵錘長話短說，拋磚引玉說說自己的三個看法：

首先，救新房確實有利于經(jīng)濟和賣地，但邊際效應(yīng)已經(jīng)非常差了。所以下一步必須改變思路了：搞活二手房市場，提高房子的流通性，可以有效激活樓市活力。

如前文易居研究院的報告所言，當(dāng)前市場上“賣一買一”的置換情況比較普遍，所以打通“賣一買一”的換房鏈條是盤活二手房的重中之重。

具體該如何做呢？其實很簡單，降低交易稅費，減少交易成本，并在核心城市改變“認房認貸”、降低入市門檻。

其次，把提高居民收入落到實處，而不是停留于口頭上。道理很簡單，只有居民部門的購買力提上去了，才能穩(wěn)住樓市的趨勢。而短期提高居民收入的唯一方式就是對存量房貸打折。低利率自然有利于居民現(xiàn)金流，但幅度實在太小，尤其是存量房貸的利率水平，要打?qū)φ鄄庞行?。這點不再啰嗦，此前的文章我們已經(jīng)說了很多了。

再者，有一個事實必須坦然接受，短期為了經(jīng)濟大局，該出的刺激樓市的政策依然會出。錘死房地產(chǎn)很容易，但如果真脫離房地產(chǎn)，地方財政、經(jīng)濟恐怕都玩不轉(zhuǎn)。

但即便繼續(xù)加大刺激，大概率也扭轉(zhuǎn)不了房地產(chǎn)繼續(xù)滑向深淵的趨勢。房地產(chǎn)的問題積重難返，并非一朝一夕所致，是人口、經(jīng)濟、債務(wù)、住房供求關(guān)系等合力的結(jié)果，這些基本面決定了房地產(chǎn)大勢已去。因此，拋售潮必然還會出現(xiàn)。道理很簡單，聰明人都知道，覆巢之下無完卵，現(xiàn)在不跑，更待何時？