鋒靂 王文華

【資料圖】

房企不斷債務違約背后，信托公司的處境也變得艱難。

繼中融信托、中信信托、五礦信托等頭部信托公司踩雷房企后，一向風格穩(wěn)健的地方信托公司陸家嘴信托旗下的房地產(chǎn)信托項目出現(xiàn)逾期，遭到投資人集體控訴。

近期，數(shù)十名投資人匯聚陸家嘴信托大樓，討要所投信托產(chǎn)品的兌付進展和解決方案。

據(jù)了解，這群投資者的資金投入包括陸家嘴信托旗下8個產(chǎn)品，底層資產(chǎn)基本都是地產(chǎn)項目: 華鼎18、佳合86、錦城48、啟航282、尊元11、尊元22、尊元36、尊元66。

據(jù)投資人稱，上述信托產(chǎn)品底層資產(chǎn)均為房企項目，涉及的房企有融創(chuàng)、寶龍、融信、旭輝等，涉及信托資金約41.8億元。

9項目資金踩雷地產(chǎn)

據(jù)爆料，投資人目前集中投訴的陸家嘴信托逾期的8只地產(chǎn)信托項目分別為華鼎18、佳合86、錦城48、啟航282、尊元11、尊元22、尊元36、尊元66，涉及資金規(guī)模超過40億元。上述信托計劃的基本情況如下：

華鼎18：產(chǎn)品規(guī)模不超15億元，資金用于投資認購濟南萬達城在武漢金融資產(chǎn)交易所發(fā)行的私募債券，最終用于濟南萬達城項目D9、D11地塊的開發(fā)建設。

佳合86：總規(guī)模不超11億元，資金用于向?qū)汖埣瘓F和融信集團旗下的項目公司發(fā)放債權(quán)融資，最終用于無錫龍謙嘉園項目和南京仙林湖項目的開發(fā)建設。

錦城48：總規(guī)模不超過26億元，資金用于旭輝集團旗下濟南輝明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行債權(quán)融資，最終用于濟南鳳犀臺項目開發(fā)建設。

啟航282：I型總規(guī)模3億元 ，債務人為青島融創(chuàng)游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司，為青島融創(chuàng)維多利亞灣項目C-2-2地塊的開發(fā)建設主體，信托資金以債權(quán)融資形式用于募投項目的開發(fā)建設。

尊元11：規(guī)模不超過5.82億元,信托資金向平陽隆恒置業(yè)有限公司進行債權(quán)融資，用于溫州市平陽縣西灣圍涂區(qū)塊A09、A10地塊的開發(fā)建設。該項目公司由融創(chuàng)集團于2019年7月從新湖地產(chǎn)收購。

尊元22：規(guī)模不超過5.16億元，信托資金向平陽隆恒置業(yè)有限公司進行債權(quán)融資，用于溫州市平陽縣西灣圍涂區(qū)塊 B09、B10合并地塊的開發(fā)建設。

尊元36：總規(guī)模不超4.7億元，用于認購寧波新里程置業(yè)有限公司發(fā)行的私募債，債券投向用于象山大目灣項目8、9號地塊的開發(fā)建設。

尊元66：總規(guī)模不超13.1億元，信托資金用于認購融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司發(fā)行的私募債券 ，募集資金用于其控股子公司重慶莙覓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的名下“重慶融創(chuàng)城”項目的開發(fā)建設。

據(jù)投資人介紹，上述信托的募集起點金額非常高，有的起點金額是500萬元，“有的投資人投了一兩千萬，身家都在里面，有些是拼了親戚朋友的錢一起投進去”。

10月18日，陸家嘴信托方面承諾10月28日給出解決方案，但直到11月1號也沒有給出。

項目回款的錢去哪兒了

對于信托計劃出現(xiàn)的問題，陸家嘴信托給出的回應令投資人無法接受。以華鼎18信托計劃投向的濟南萬達城為例，該產(chǎn)品成立于2021年3-5月，到期日2022年12月15日，總規(guī)模15億元，資金最終用于濟南萬達城項目D9、D11地塊的開發(fā)建設。

根據(jù)約定，第一還款來源是濟南萬達城項目D9、D11地塊在信托計劃內(nèi)產(chǎn)生的銷售現(xiàn)金流；第二還款來源是融創(chuàng)履行保證義務，對應集團綜合現(xiàn)金流，第三還款來源是抵押物處置產(chǎn)生的現(xiàn)金流，抵押物對應的是融創(chuàng)旗下地產(chǎn)公司唐山新拓持有的唐山市路南區(qū)壹品南湖二期項目土地使用權(quán)。

今年7月4日，陸家嘴信托宣布華鼎18進入靜默期，停止付息，并表示交易對手濟南萬達城及所屬融創(chuàng)集團面臨流動性收縮，信用評級下調(diào)、國內(nèi)外信用債展期及違約等問題，償債能力進一步變?nèi)酰罄m(xù)退出將更多依賴抵押物的銷售變現(xiàn)及或整體處置獲得的收入。

據(jù)悉，作為第一還款來源的濟南萬達城的D9、D11項目已經(jīng)基本清盤。濟南市住宅與房地產(chǎn)信息查詢平臺顯示，濟南萬達城項目包含多個地塊，其中，D9地塊已售面積137936平方米，D11地塊銷售面積為173563平方米（不含車庫）。根據(jù)樓盤公開信息，濟南萬達城的項目均價在14000元/平左右，兩個地塊項目總回款金額約43.6億元，足以覆蓋華鼎18全部信托本金。

那么，作為華鼎18第一還款來源的濟南萬達城D9、D11的銷售回款流向了哪里，為何沒有用來支付該信托的本息？

9月20日，在陸家嘴信托領(lǐng)導接訪日活動中，陸家嘴信托高管回復稱，今年三月份之前，陸家嘴信托支付投資人的利息大部分來自濟南萬達城項目。不過，濟南萬達城項目同時有多筆負債，無法做到資產(chǎn)和負債一一對應，有的債權(quán)人甚至在陸家嘴信托之前,享有優(yōu)先償付權(quán)。陸家嘴信托的另一名高管則表示，濟南萬達城項目出現(xiàn)了問題，整個項目處于停工狀態(tài)。

但在投資人看來,作為華鼎18信托計劃的第一還款來源，D9、D11地塊項目的銷售回款和濟南萬達城其他地塊應該區(qū)分開，債務也應一一對應。如果D9、D11地塊項目還存在其他債務人，責任在于陸家嘴信托沒有做到盡職調(diào)查。

投資人稱，在簽訂合同時，沒有相關(guān)的信息顯示同時存在其他債務。陸家嘴信托高管回應稱，“你可以想見嘛”。

風險項目占房地產(chǎn)業(yè)務10%

陸家嘴信托由上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司控股，注冊地位于青島，在上海、北京、廣州、南京、無錫等多個城市布局信托團隊和財富管理團隊。

2020年12月至2022年8月，期間，陸家嘴信托通過多次增資，將注冊資本由40億元迅速增加至104億元，晉級“百億俱樂部”行列。

國資控股、持續(xù)增資成為了陸家嘴信托募資中的宣傳招牌。據(jù)投資人稱，陸家嘴信托的理財師在募集過程中，普遍存在強調(diào)“陸家嘴信托股東是陸家嘴集團，集團具有房地產(chǎn)開發(fā)背景和資質(zhì)，地產(chǎn)項目出險可協(xié)助進行風險化解”，“陸家嘴信托不斷增資，具有兌付能力”，“陸家嘴信托前期從未有項目出現(xiàn)兌付問題”......。

截至2021年底，陸家嘴信托信托資產(chǎn)總計1795.18億元，同比減少17.7%。2021年，實現(xiàn)營收24.34億元，同比增長25%，凈利潤15.88億元，同比增長38.7%。

財報顯示，過去三年，陸家嘴信托分布在房地產(chǎn)的資金呈下降趨勢，由2019年的719億元下滑至2021年的355.6億元，占其信托資產(chǎn)的比例由對應的30.8%下滑至19.8%。

但上述違約的8個房地產(chǎn)項目，已占到陸家嘴信托房地產(chǎn)資金的10%左右。這僅是已經(jīng)有投資人舉報的部分。