前言

(相關資料圖)

杭州被成為“中國電商之都”，目前全市省級電商直播基地有11個。在這11個園區(qū)內(nèi)有一家比較特別的園區(qū)——杭州東谷創(chuàng)業(yè)園，采用“基金+基地”、“自持+租賃”的發(fā)展模式，園區(qū)內(nèi)80%的客戶為運營商投資的企業(yè)，目前已孕育了近十家獨角獸和準獨角獸企業(yè)，年稅收超過1億元。整體來看，東谷創(chuàng)業(yè)園屬于比較成功的產(chǎn)業(yè)園項目。

01

項目基本情況

1、 項目簡介：服務于被投企業(yè)，重度垂直于大消費和新零售產(chǎn)業(yè)領域

東谷創(chuàng)業(yè)園前身為Mr.I電子商務創(chuàng)新基地，由阿思拓集團、多麥商務、互秀電子商務聯(lián)合投資建設，項目總占地面積約42畝，建筑面積約10萬方。

項目主要服務于阿思拓投資的企業(yè)，園區(qū)重度垂直大消費產(chǎn)業(yè)和數(shù)字新零售領域，為產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈內(nèi)的企業(yè)定制契合自身產(chǎn)業(yè)特征的產(chǎn)業(yè)空間，2023年1月被浙江省商務局認定為第三批省級直播電商基地。

2、 項目區(qū)位：位于杭州直播發(fā)源地，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源豐富

項目位于杭州上城區(qū)錢塘智慧城九堡街道，距離1號線九和路地鐵站1.5公里左右。毗鄰滬杭高速、杭甬高速入城口，市內(nèi)路網(wǎng)通達，20分鐘可達到杭州東站，30分鐘可達到杭州蕭山國際機場。

圖：杭州東谷創(chuàng)業(yè)園區(qū)位情況

從區(qū)域發(fā)展價值來看，項目所處位置較為優(yōu)越：

錢塘智慧城規(guī)劃面積15.5平方公里，涵蓋江干科技經(jīng)濟園、九堡街道和九喬江干區(qū)塊三大板塊，與未來科技城、青山湖科技城并成為杭州創(chuàng)新三城。從區(qū)位上看，錢塘智慧城背靠杭城核心區(qū)、面向錢塘大灣區(qū)，是杭州融入大灣區(qū)、接軌大上海的橋頭堡；從產(chǎn)業(yè)發(fā)展上來看，錢塘智慧城定位為國內(nèi)電商直播第一城，以新零售、新服妝、新媒體為主，聚集了上千家直播機構、孵化機構、直播基地和線下執(zhí)行公司，產(chǎn)業(yè)鏈條資源豐富。

九堡是杭州直播發(fā)源地，因其靠近臨平、余杭等服裝加工廠集群，又有四季青服飾批發(fā)市場，拿貨成本低，同時臨近杭州東面城鄉(xiāng)結合部，租房成本低，成為直播網(wǎng)紅的首選之地，如薇婭便是在這里開啟的直播事業(yè)。目前區(qū)域內(nèi)約500-600家MCN機構，包括如涵、四季青網(wǎng)絡科技等，企業(yè)可以通過最低的成本獲取到優(yōu)秀的直播人才。

3、 項目運營主體情況：產(chǎn)業(yè)基金+產(chǎn)業(yè)基地+產(chǎn)業(yè)運營三大業(yè)務板塊

阿思拓集團成立于2006年，自成立以來堅持“互聯(lián)網(wǎng)+大消費”的垂直經(jīng)營戰(zhàn)略，在細分領域堅持探索發(fā)展，形成了業(yè)務垂直、優(yōu)勢協(xié)同共享、加速迭代發(fā)展的集團性企業(yè)格局。經(jīng)過十多年的發(fā)展，目前阿思拓集團旗下?lián)碛挟a(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)運營三大產(chǎn)業(yè)板塊。

1） 產(chǎn)業(yè)基金

東谷資本是重度垂直在大消費領域的創(chuàng)新性投資平臺，創(chuàng)始團隊為來自國內(nèi)消費領域超過10年以上創(chuàng)業(yè)經(jīng)理CEO，知名投資機構和投行機構的資深人士。主要投資項目有貝貝、貝店、環(huán)球捕手、如涵、多麥、高浪、優(yōu)趣匯、蘭、幻熊科技、小紅島、夠選，易名中國、NALA等，多家公司已在國內(nèi)外成功上市或成為獨角獸企業(yè)。

東谷資本主要投天使輪，國內(nèi)很多一線風投會將其作為風向標，如騰訊戰(zhàn)投、平安創(chuàng)投、阿里戰(zhàn)投、新天域資本、廣發(fā)信德等，東谷資本投投完天使輪后，后續(xù)便有很多投資機構跟進A輪、B輪。據(jù)統(tǒng)計，被東谷資本投資后企業(yè)后續(xù)累計獲得5億美金風險投資。

不同于傳統(tǒng)的風投機構，東谷資本在投資之后還會圍繞創(chuàng)業(yè)的四大核心資源向被投企業(yè)提供投后服務，主要內(nèi)容包括：

在戰(zhàn)略層面，開創(chuàng)以創(chuàng)始人為核心的創(chuàng)業(yè)社區(qū)，并以股權為紐帶打通創(chuàng)始人之間的資源；在資源層面，整合東谷系產(chǎn)業(yè)資源，為企業(yè)之間提供深度交流平臺，并開展業(yè)務、資源有限對接，共享職能中臺；在資金方面，促進被投企業(yè)之間交叉持股，增加被投企業(yè)粘性，積極為被投項目對接、落地后續(xù)VC投資；在人力資源方面，建立“互聯(lián)網(wǎng)+大消費”領域行業(yè)高級人才獵聘池，定向獵頭服務，向被投企業(yè)進行高級人才輸出。

除了東谷資本，阿思拓還聯(lián)合杭州江干區(qū)錢塘智慧城管委會共同發(fā)起設立了早中期創(chuàng)投基金——東谷創(chuàng)新零售產(chǎn)業(yè)基金，阿思拓負責基金運營，目前該基金也處于盈利狀態(tài)。

2） 產(chǎn)業(yè)基地

產(chǎn)業(yè)基地主要服務于被投企業(yè)為主，基地空間以自持為主，政府租賃為輔，核心目的是為產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈企業(yè)定制契合產(chǎn)業(yè)特性的產(chǎn)業(yè)空間。

目前阿思拓旗下的產(chǎn)業(yè)基地主要有東谷和西谷兩個品牌，項目有杭州東谷創(chuàng)業(yè)園、西谷電商直播基地、西谷一號和西谷二號，四個項目總建面近50萬方，其中西谷品牌的三個項目均位于富陽區(qū)。

目前企業(yè)在運營的項目有杭州東谷創(chuàng)業(yè)園和西谷電商直播基地，西谷一號預計今年投入運營，西谷二號即將投入建設，已經(jīng)與泰蘭尼斯、愛華制造、緹蘇、對莊翡翠、玉書科技等數(shù)十家企業(yè)簽訂合作，未來將為其量身打造為總部基地。

3） 產(chǎn)業(yè)運營

產(chǎn)業(yè)運營屬于集團的多元投資業(yè)務，對于重度看好的行業(yè)，阿思拓會通過立項或收購早期公司植入團隊的方式直接操盤，目前企業(yè)控股運營有兩個項目：再生資源綜合服務平臺——91再生、小微數(shù)字化金融科技服務平臺——電融數(shù)科。

91再生成立于2006年，是專業(yè)的再生資源綜合服務平臺。通過“網(wǎng)+會+刊”的服務矩陣，91再生搭建多個垂直細分網(wǎng)站，全面覆蓋廢塑料、廢金屬、廢橡膠、廢紙、廢電子電器、廢紡織等九大再生資源產(chǎn)業(yè)，目前擁有200多萬再生資源企業(yè)。經(jīng)過多年的發(fā)展，91再生旗下?lián)碛?1再生網(wǎng)、91再生交易中心、91再SAAS等三大服務內(nèi)容，并打造了線上+線下服務相結合的服務模式，每年91再生撮合交易額達到500億。

電融數(shù)科（原元寶鋪）成立于2014年，是國內(nèi)首批專注數(shù)據(jù)微貸領域賦能銀行的金融科技公司。目前電融數(shù)科已經(jīng)與泰安銀行、順德農(nóng)村商業(yè)銀行、長沙銀行、貴陽銀行、泰隆銀行、招商銀行、平安銀行、杭州銀行、富滇銀行、南京銀行、浦發(fā)銀行等40余家金融機構建立了深度合作關系，累計幫助金融機構發(fā)放普惠小微類貸款授信總額突破1500億元、貸款余額突破1000億元。

基于集團業(yè)務的不斷完善與發(fā)展，阿思拓目前已經(jīng)構建了一套完整的數(shù)字產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，覆蓋電商全產(chǎn)業(yè)鏈條，全方位幫助企業(yè)解決發(fā)展過程中遇到的問題。具體以阿思拓為引領，搭建以頭條、快手、小紅書為代表的合作平臺，以91再生、電融數(shù)科、玉書為代表的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈服務伙伴、以多麥為代表的數(shù)字內(nèi)容生產(chǎn)基地，以如涵為代表的網(wǎng)紅孵化培訓直播基地，以格家為代表的新國貨品牌孵化基地，以高浪為代表的跨境品牌孵化中心和一些新零售社區(qū)、商業(yè)體驗中心的生態(tài)圈層。

圖：阿思拓數(shù)字產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈

除此之外，阿思拓還自設產(chǎn)業(yè)人才培訓基地，并將模特學校與培訓基地聯(lián)動起來，在基地實操培訓后向企業(yè)進行人才輸送，加快人才鏈和產(chǎn)業(yè)鏈深度融合。

圖：阿思拓產(chǎn)業(yè)人才培訓基地

02

項目規(guī)劃設計

項目總占地面積約42畝，建筑面積約10萬方，共分為三期。其中一期建筑面積3萬平左右，是阿思拓拿地建設，項目于2015年4月開工建設，2018年投入運營。由于一期項目體量有限，隨后阿思拓又從其他企業(yè)手中租賃了旁邊的二期和三期，并進行長期簽約，以“二房東”的模式繼續(xù)運營。

圖：杭州東谷創(chuàng)業(yè)園規(guī)劃布局情況

項目整體規(guī)劃打造為半圍合式、偏工業(yè)風的辦公樓群，樓棟層數(shù)從6層到10層不等，戶型面積從100到5000平，靈活多變，可滿足創(chuàng)業(yè)各個階段的空間需求，動態(tài)發(fā)展。

與傳統(tǒng)直播基地不同，東谷創(chuàng)業(yè)園打造的場景側重于共享、體驗，園區(qū)既是辦公空間，也是攝影基地，更是生活空間。園區(qū)內(nèi)網(wǎng)紅咖啡館、品牌生活超市、明星超大型直播空間、戶外帳篷休閑區(qū)、擼貓放鴿子休閑區(qū)等一應俱全，是具備辦公和拍攝創(chuàng)作一體化的創(chuàng)業(yè)園區(qū)。

目前整個東谷創(chuàng)業(yè)園內(nèi)有直播間120間，主播網(wǎng)紅達人超過1000名。據(jù)浙江省商務廳2023年2月監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前杭州市有5萬名左右主播，東谷創(chuàng)業(yè)園便承載了其中的2%。

圖：杭州東谷創(chuàng)業(yè)園實景

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項目招商運營情況

1、 招商情況：入園客戶八成企業(yè)為被投企業(yè)，年納稅額超1億元

目前園區(qū)內(nèi)企業(yè)有百余家，其中95%的企業(yè)為電商和科技型企業(yè)，另外5%為園區(qū)配套企業(yè)，入駐企業(yè)中有2家擬上市公司，2家獨角獸企業(yè)、4家準獨角獸企業(yè)，員工3000余人。目前東谷創(chuàng)業(yè)園每年納稅額過1億元，是錢塘智慧城內(nèi)三個“億元樓宇”之一。

相對其他園區(qū)運營商“建而優(yōu)則投”，東谷創(chuàng)業(yè)園屬于“投而優(yōu)則建”，所以東谷創(chuàng)業(yè)園內(nèi)80%的企業(yè)都與阿思拓有股權關系，整個園區(qū)做的“重度垂直”，屬于“基金+基地”園區(qū)的典范。

比如投資的母嬰品牌貝貝集團，剛投資的時候只有3個人，一開始阿思拓只是把自己公司的財務部一半辦公場地騰給對方辦公，但如今貝貝集團已經(jīng)估值10億美元，成為這個領域的獨角獸企業(yè)。

2、 發(fā)展模式——直播+生態(tài)共享

在園區(qū)發(fā)展模式上，東谷創(chuàng)業(yè)園推出“直播+生態(tài)共享”模式，打造東谷共享直播中心，將供應鏈、人才、主播、直播間打造等生態(tài)服務閉環(huán)，為創(chuàng)業(yè)者提供一站式服務。

創(chuàng)業(yè)園區(qū)內(nèi)有多麥、夠選、高浪、玉書等多家頭部電商平臺級服務公司，可以實現(xiàn)資本資源共享、品牌供應鏈共享、服務共享、客戶共享、能力共享。

除此之外，園區(qū)內(nèi)部的九堡會客廳也會不定期舉辦投資人面對面、主播相親會、周五選品會等免費服務，還有直播人才服務、直播間打造服務、企業(yè)財務籌劃、法務服務商齊聚，屬于一個生態(tài)型的直播電商產(chǎn)業(yè)基地。

3、 運營理念——五級運營服務體系，覆蓋企業(yè)發(fā)展全生命周期

在園區(qū)運營服務方面，阿思拓認為應涵蓋的企業(yè)生長的各個階段，具體包括五個層面：

第一為物業(yè)級運營，滿足企業(yè)發(fā)展的基礎需求，包括為企業(yè)提供辦公場地、水電網(wǎng)絡等，這是所有園區(qū)都能實現(xiàn)的功能；

第二是企業(yè)級運營，滿足企業(yè)發(fā)展的普遍需求，如幫助企業(yè)注冊營業(yè)執(zhí)照、辦稅、知識產(chǎn)權申報、注冊商標等，在一定程度上參與到企業(yè)的日常經(jīng)營中，幫助企業(yè)解決在發(fā)展中遇到的一些困難；

第三是產(chǎn)業(yè)級運營，精準地為企業(yè)提供服務，幫助企業(yè)解決發(fā)展中遇到的核心問題，如企業(yè)想做直播業(yè)務，但是沒有合適的主播，阿思拓會幫助企業(yè)嫁接人才資源，為其提供性價比最高的服務。目前阿思拓對于電商全產(chǎn)業(yè)鏈實施全覆蓋，凡是涉及到電商領域的問題，均能為企業(yè)提供最及時、精準的服務。

第四是資本級運營，當企業(yè)發(fā)展壯大到一定的階段，可能會需要更多的資金，而阿思拓的主營業(yè)主之一便是產(chǎn)業(yè)基金，每年都有投資大量的項目，如果企業(yè)有資金需要，阿思拓會派專業(yè)的團隊進行評估，對于值得投資的項目，阿思拓會積極投資，或者幫助企業(yè)嫁接其他投資機構。

第五是生態(tài)級運營，項目所在地是電商網(wǎng)紅直播產(chǎn)業(yè)集聚地，區(qū)域內(nèi)匯聚著豐富的產(chǎn)業(yè)資源，包括人才資源、MCN運營機構等，已經(jīng)形成了一個完整的生態(tài)鏈，對于企業(yè)而言，一方面可以用最低的成本獲取資源，另一方面企業(yè)之間可以相互交流學習，抱團發(fā)展。

圖：阿思拓園區(qū)運營理念

04

項目小結

整體來看，杭州東谷創(chuàng)業(yè)園區(qū)可以成功運營發(fā)展的原因主要有以下三點：

第一，模式獨特，企業(yè)以產(chǎn)業(yè)投資的邏輯去做園區(qū)，入園企業(yè)80%都是自投企業(yè)，形成了一個純度超高、精準垂直、自成閉環(huán)的“基金+基地”模式，同時被投企業(yè)都是領域內(nèi)的頭部公司，有強大的品牌號召力，在這里可以加強企業(yè)間的溝通、交流、碰撞，所以東谷創(chuàng)業(yè)園甚至不需要對外招租便可滿租。

第二，園區(qū)所處位置與園區(qū)產(chǎn)業(yè)完美契合，項目所在地是杭州電商產(chǎn)業(yè)最發(fā)達、最集聚的區(qū)域，企業(yè)密度大，在這里企業(yè)可以以最低的成本獲取相關的人才、服務以及技術知識等。同時，這也是項目發(fā)展的痛點所在，由于對選址和產(chǎn)業(yè)具有較強的門檻，東谷產(chǎn)業(yè)園很難對外復制，尤其是難以向杭州之外的城市進行復制。

第三，運營體系成熟，針對入園企業(yè)，阿思拓形成了五級運營服務體系，從最基本的物業(yè)需求，到企業(yè)后期發(fā)展的資金、產(chǎn)業(yè)等需求，全方位為企業(yè)提供服務，為企業(yè)解決發(fā)展過程中的后顧之憂。

注：本文節(jié)選自《產(chǎn)城中國2-復盤園區(qū)》

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