房地產(chǎn)新一波行情要來了嗎？房價(jià)又要暴漲了嗎？

最近房地產(chǎn)的話題非常熱門，但主流的看法是炒房時(shí)代過去了，靠買房暴富的時(shí)代過去了。

(相關(guān)資料圖)

但是，最近又有一批房地產(chǎn)公司在政策支持下拿到錢了，他們接下來會炒高房價(jià)嗎？

1、多家房企又拿到錢了

我們先來看，最近多家房地產(chǎn)公司又拿到錢了，這到底是怎么回事呢？

6月份，多家房企定增計(jì)劃集中獲批，我們看到名單包括萬科、碧桂園、雅居樂、招商蛇口、福星股份、大名城、中交地產(chǎn)、保利發(fā)展和陸家嘴。

據(jù)媒體報(bào)道，目前還有多家房企在排隊(duì)中，其中包括中南建設(shè)、金科股份、華夏幸福、綠地控股，這還不是完整名單，有專家預(yù)計(jì)，最終第一批獲批的房企將達(dá)到20家左右。

他們拿到了多少錢呢？我們來舉幾個例子，保利發(fā)展125億、陸家嘴66億、大名城25.5億、中交地產(chǎn)35億、福星股份13.4億、招商蛇口85億，六家合計(jì)349.9億，平均每家58億。

如果按照最后獲批20家來計(jì)算，本輪入市資金總額將超過1100億。

問題來了，這么資金進(jìn)入房市，難道不擔(dān)心推高房價(jià)嗎？這些房企難道不會炒房嗎？

2、大量資金蜂擁入房市

我們再來看另一組數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，1-5月份，開發(fā)商到位資金6.04萬億，其中國內(nèi)貸款8045億，外資51億，其他基本上是開發(fā)商賣房子和自籌的，看來開發(fā)商還是很有錢的。

我們再聯(lián)想到，進(jìn)入6月份股市突然出現(xiàn)一波房地產(chǎn)行情。

例如6月2日，A股有71只漲停，其中房地產(chǎn)就有9只，居所有行業(yè)首位，當(dāng)天資金流入最多的行業(yè)也是房地產(chǎn)，達(dá)到17億，成交總額超過120億，這是好幾年都沒有過的事了。

這確實(shí)讓人有些疑惑，現(xiàn)在一頭是房地產(chǎn)行業(yè)再遇冷，房子過剩，交易量連連大降，價(jià)格持續(xù)下跌，另一頭卻是大量資金入市，現(xiàn)在究竟是什么態(tài)度什么導(dǎo)向呢？

經(jīng)濟(jì)撐不住，地方債風(fēng)險(xiǎn)高得嚇人，政策又出現(xiàn)搖擺了嗎？新一輪暴漲周期真的要來了嗎？

3、房地產(chǎn)大勢不可逆轉(zhuǎn)

我們今年對房地產(chǎn)的看法是始終如一的，行業(yè)大勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，不要再抱有幻想。

這個大勢應(yīng)該怎么理解呢？我們在3月份大會期間已經(jīng)發(fā)過多篇文章解讀過，今年的政府工作報(bào)告非常清晰地描繪了房地產(chǎn)未來幾年的大勢。

這個大勢就是，在“房住不炒”的指導(dǎo)思想下，實(shí)施“租售并舉”的長效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)，穩(wěn)預(yù)期，平穩(wěn)有序地過渡地房地產(chǎn)新模式。

這是什么意思呢？說白了，安全穩(wěn)定才是房地產(chǎn)頭等大事，不要暴跌，更不要暴漲，漲的時(shí)候要打壓，跌的時(shí)候就輸血，幾年以后順利過渡到新模式，問題就解決了。

如果你不了解我們講的新模式是什么，可以翻看一下今年3月份的文章，或者參考其中一篇綜述性文章《房地產(chǎn)未來10年藍(lán)圖！告訴你最大的機(jī)遇和最深的坑》。

有人也許會說了，這個大勢跟前面講的大量資金入市，引發(fā)房價(jià)暴漲周期要來的擔(dān)憂，這是矛盾的啊？怎么解釋呢？

4、穩(wěn)住房地產(chǎn)才是頭等大事

我們認(rèn)為，這么多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，正是穩(wěn)住行業(yè)大勢的需要，而不是支持房價(jià)暴漲的需要，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場實(shí)在太冷了，再不穩(wěn)住就有可能崩潰。

這么講有什么根據(jù)呢？問題有些復(fù)雜，我們今天只講最重要的兩個方面。

第一個方面，國家還是非常謹(jǐn)慎的，我們看見的是這些房企拿到錢了，沒看見的是他們經(jīng)歷了多么嚴(yán)格的審查篩選，付出了多少努力。

大家都知道，房地產(chǎn)的“第三支箭”就是支持房企股權(quán)融資，發(fā)布時(shí)間是2022年11月28日，至今已經(jīng)過去了半年有余。

目前A股上市的房企有106家，這個政策出臺以后，估計(jì)這一家都不會落下，都會第一時(shí)間提出申請，半年多過去了只有9家獲批，大部隊(duì)還在排隊(duì)中，或者仍然在努力整改中。

例如我們前面提到的中南建設(shè)4月13日被深交所詢問，其中公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部控制、債務(wù)重組等問題仍然是越不過去的坎，最終能否獲批還有待觀察。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平講過，在新一輪浪潮中，房企“三好學(xué)生”將獲得優(yōu)先支持。從某種意義上講，20家，這就是官方第一輪篩選出來的“三好學(xué)生”。

5、房地產(chǎn)已經(jīng)下降到了非常危險(xiǎn)的水平

第二個方面，今年的房企融資其實(shí)是下降的，而且下降了不少。

前面提到的1-5月開發(fā)商到位資金6.04萬億，同比下降25.8%。國內(nèi)貸款8045億，也下降了26%。

我們再來看看最近幾年的水平，2019年開發(fā)商到位資金17.9萬億，2020年增長到19.3萬億，2021年20.1萬億，2022年出現(xiàn)下跌只有14.9萬億，一下子跌了25.9%，2023年會再跌嗎？

關(guān)鍵是對于龐大的房地產(chǎn)行業(yè)來講，千億資金根本就是杯水車薪，是往大江里扔塊石頭，只能起點(diǎn)小浪花。

這說明整個房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況和信心已經(jīng)下降到了非常危險(xiǎn)的水平，所以低位輸血才是主要思路。

房地產(chǎn)行業(yè)還是要看長遠(yuǎn)大勢，不要短期盲目跟風(fēng)。